GUÍA COMPLETA PARA LA VENTA DE UNA PROPIEDAD EN CABA Y ALREDEDORES

GUÍA COMPLETA PARA LA VENTA DE UNA PROPIEDAD EN CABA Y ALREDEDORES

Esta guía está diseñada para que el vendedor comprenda cabalmente el proceso de venta en la Ciudad de Buenos Aires.

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LOS ACTORES PRINCIPALES

1. Vendedor (Propietario): Usted, quien toma las decisiones finales.

2. Inmobiliaria/Corredor: Su agente y asesor principal. En CABA, es fundamental que el corredor esté matriculado en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA). Verificar su matrícula es un paso de seguridad clave .

3. Comprador: La contraparte interesada en adquirir la propiedad.

4. Escribano Público: Profesional legal que da fe del acto, revisa títulos y formaliza la escritura pública de compraventa.

5. Registro de la Propiedad Inmueble: Entidad oficial donde se inscribe el cambio de titularidad para que sea oponible a terceros.

EL TÍPICO PROCESO DE VENTA CONSTA DE 5 FASES

FASE 1: PREPARACIÓN Y ESTRATEGIA (PRE-MERCADO)

Paso 1.1: Elección y Contrato con la Inmobiliaria

• Descripción: Investigación y selección de la agencia inmobiliaria con matrícula en CUCICBA. Usted firmará con ellos un contrato de intermediación.

Paso 1.2: Análisis de Mercado y Fijación de Precio

• Descripción: La inmobiliaria realiza un estudio de mercado comparativo (CMA) y en base a ese estudio propondra un precio de venta adecuado que debera ser consensuado con Usted. Los desafios son sobrevalorar la propiedad (con lo que se alarga la venta) o infravalorarla (produciendo una posible pérdida económica). El correcto precio inicial es crucial; si no hay señales de interés en las primeras 2 a 4 semanas, lo ideal es ajustarlo rápido para evitar que la propiedad se ‘queme’ en el mercado .

Paso 1.3: Recopilación de Documentación Esencial

• Descripción: Reunir toda la documentación necesaria. La inmobiliaria le guiará.

• Documentos Clave:

  • Escritura de propiedad y último informe de dominio (para verificar titularidad, embargos e inhibiciones) .

  • DNI del vendedor.

  • Certificado de libre deuda de expensas (de la administración del consorcio).

  • Certificado de libre deuda de ABL/AGIP (impuesto municipal) y de AySA (agua) .

  • Reglamento de Copropiedad y planos (si corresponde en un caso - PHs o Propiedad Horizontal o Barrios Cerrados- y si se dispone de los mismos en el otro caso) .

• Los desafios aqui se producen en caso de Documentación Extraviada o deudas pendientes con el consorcio o AGIP.

• La solución es Solicitar los documentos con antelación. Si hay deudas, negociar su pago o descuento en el precio final. La inmobiliaria le suele asistir en la recopilación .

Paso 1.4: Preparación del Inmueble para la Venta

• Descripción: La inmobiliaria le asesora en cómo presentar la propiedad (limpieza, reparaciones menores, despersonalización) para maximizar su atractivo visual.

• Desafío: Inversión en mejoras.

• Solución: Priorizar mejoras con alto retorno de inversión (pintura, iluminación).

FASE 2: COMERCIALIZACIÓN Y PUBLICACIÓN

Paso 2.1: Creación de Material Publicitario Profesional

• Descripción: La inmobiliaria prepara el material de venta: fotografía profesional, vídeos, planos actualizados y una descripción atractiva.

Paso 2.2: Publicación en Portales y Canales de Distribución

• Descripción: La inmobiliaria publica la propiedad en portales inmobiliarios (Zonaprop, Argenprop, Mercado Libre) y en general en su propia Red.

• Desafío: Anuncio que no destaca entre la competencia.

• Solución: La inmobiliaria debe usar estrategias de posicionamiento y canales premium.

FASE 3: VISITAS Y NEGOCIACIÓN

Paso 3.1: Gestión y Filtrado de Visitas

• Descripción: La inmobiliaria contacta a los interesados, filtra a los que realmente tienen capacidad financiera y organiza las visitas .

• Desafío: Visitas masivas o improductivas.

• Solución: La inmobiliaria cualifica a los compradores por su financiación antes de concertar la visita.

Paso 3.2: Recepción y Evaluación de Ofertas

• Descripción: Los compradores presentan ofertas formales. La inmobiliaria le presenta las ofertas, las analiza y le asesora sobre su viabilidad.

• Desafío: Oferta baja o incertidumbre sobre la solvencia del comprador.

• Solución: La inmobiliaria negocia en su nombre y debe verificar la pre-aprobación hipotecaria del comprador si es necesario. Todas las ofertas se presentan por escrito con condiciones claras .

Paso 3.3: Reserva y Refuerzo

• Descripción:

  • Reserva (Ad Referéndum): Si se acepta una oferta, el comprador deposita una reserva (generalmente entre el 1% y 5% del precio). La propiedad se retira de los portales mientras se avanza .

  • Refuerzo: Si el propietario acepta la oferta de compra se solicita al Comprador un refuerzo de la reserva (puede ser un 10% del valor total negociado). En ese momento se inicia la fase final de los procesos de preparacion para la Escritura.

FASE 4: PREPARACIÓN PARA LA ESCRITURA (CIERRE LEGAL)

Paso 4.1: Estudio de Títulos y Revisión de Cargas por el Escribano

• Descripción: El escribano del comprador en general (o el suyo, según acuerdo) realiza un estudio de títulos para verificar que usted es el propietario legítimo y que la propiedad está libre de cargas, embargos o inhibiciones .

• Documento Clave: El escribano solicitará el dominio actualizado en el Registro de la Propiedad Inmueble de CABA. Es el documento fundamental que revela :

  • Titular actual.

  • Hipotecas vigentes.

  • Embargos y medidas cautelares.

  • Inhibiciones del titular.

• Los desafios aqui son que aparezca una carga ocultas (ej. una hipoteca) o inhibiciones judiciales que impidan la venta .

• Solución:

  • Hipoteca vigente: Se debe exigir al vendedor la cancelación previa o pactar que el precio incluya el pago de la deuda. Se solicita una constancia de cancelación registral .

  • Inhibición o embargo: Se requiere el levantamiento judicial o una autorización expresa del juzgado para la venta .

  • Bien de Familia: Si el inmueble está afectado al régimen de bien de familia, el vendedor debe levantar esta afectación antes de escriturar .

• Si todo esta bien el Escribano solicita el Certificado de Dominio (no confundir con el ‘informe’ de dominio). Este Certificado ‘bloquea’ la posibilidad de que se generen sobre el inmueble embargos o cualquier otra accion a partir de ese momento y tiene una vigencia de 45 dias.

Paso 4.2: Liquidación de Impuestos y Gastos de la Operación (Actualizado 2025/2026)

• Descripción: Se liquidan los impuestos y gastos. Es crucial saber quién paga qué.

• Gastos del Vendedor en CABA:

  • Honorarios de la Inmobiliaria: Usualmente entre el 3% y el 4% del precio de venta .

  • Liberación de hipoteca: Si el inmueble está hipotecado, el vendedor debe pagar su cancelación.

  • Certificados de deuda: ABL, expensas, servicios .

  • Plusvalía Municipal: Se debe pagar en el momento de la escritura.

FASE 5: FIRMA DE ESCRITURA Y CIERRE

Paso 5.1: Firma de la Escritura Pública ante Escribano

• Descripción: Acto formal donde Vendedor y Comprador, junto con el Escribano, firman la escritura traslativa de dominio . En este momento, el comprador entrega el pago restante (cheque bancario o transferencia) y usted entrega las llaves.

Paso 5.2: Inscripción en el Registro de la Propiedad

• Descripción: El escribano envía la escritura al Registro de la Propiedad Inmueble de CABA para su inscripción. Este trámite demora entre 30 y 60 días . Recién cuando la escritura está inscripta, el comprador es el propietario registral oponible a terceros. Es un proceso administrativo que gestiona el escribano.

EXCEPCIONES IMPORTANTES Y SUS MOTIVOS

1. Vivienda Familiar (Asentimiento Conyugal): Si la propiedad es la vivienda habitual de una pareja casada o conviviente, se requiere el asentimiento del cónyuge para la venta. El motivo es proteger a la familia del desalojo, asegurando que ambos miembros estén de acuerdo.

2. Bien de Familia: Si el inmueble está afectado a este régimen (protege la vivienda única de embargos), se debe levantar la afectación antes de escriturar. Es un trámite que se realiza en el Registro de la Propiedad .

3. Venta de Herencia (Propiedad en Sucesión): Heredar un inmueble no significa poder venderlo automáticamente. Se debe tramitar la declaratoria de herederos (resolución judicial) y el tracto abreviado (inscripción registral que encadena la propiedad del fallecido a los herederos). Sin esto, la propiedad está en un "limbo legal" y no es vendible . "La regla es unanimidad" entre todos los herederos para vender.

4. Propiedad en Propiedad Horizontal: Para departamentos en CABA, es fundamental verificar que el reglamento de copropiedad esté inscripto, el estado de las expensas (ordinarias y extraordinarias) y verificar si hay juicios contra el consorcio .

RESUMEN DE POSIBLES INCIDENCIAS Y SOLUCIONES COMUNES