La morosidad en expensas: un problema que ya tiene nombre y número en CABA

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Hasta hace no tanto, la morosidad en el pago de expensas era una anécdota que se comentaba en los pasillos del edificio. Hoy, es una realidad que golpea el bolsillo y la tranquilidad de los propietarios, y ya tiene estadísticas claras: en la Ciudad de Buenos Aires, entre el 15% y el 19% de las unidades funcionales mantienen deudas con su consorcio. Es decir, en un edificio de 20 departamentos, entre 3 y 4 vecinos no están pagando. Y la tendencia no da señales de mejora.

Cuando el consorcio arrastra estos pagos atrasados, el edificio empieza a financiar los gastos corrientes con menos margen: se patean proveedores, se postergan arreglos y, en los casos más complejos, se terminan ajustando servicios o recurriendo a cuotas extraordinarias. Para quienes están al día, eso se traduce en más incertidumbre y una previsibilidad que se desvanece mes a mes.

El costo real de vivir en un consorcio

Para dimensionar el problema, hay que mirar los números que maneja hoy cualquier edificio porteño. En julio de 2026, la expensa promedio en CABA alcanzó los $354.652. Hace apenas un año, en julio de 2025, ese promedio era de $281.516: un incremento interanual del 26%. Y no es un pico aislado: en junio de 2026, el valor llegó a $356.790.

Detrás de cada uno de esos pesos hay una estructura de costos que vale la pena conocer. Según los relevamientos de ConsorcioAbierto, el rubro "personal y sueldos" representa el 35% del gasto total en los edificios porteños. Le siguen los gastos operativos y de mantenimiento (26%), los gastos administrativos, bancarios e impositivos (14%), los servicios públicos (12%) y el mantenimiento extraordinario y obras (8%). En los edificios chicos, de hasta 50 unidades, el peso del personal es aún mayor; en los grandes, de más de 200, se amortigua por economías de escala.

La morosidad como descuento implícito

El primer paso, entonces, es mirar el problema con datos y no con intuición. Pedir la última liquidación de expensas, revisar el porcentaje de morosidad, verificar si hay juicios en curso, entender qué parte del presupuesto se destina a cada rubro y detectar si hay gastos extraordinarios que aún no fueron absorbidos por la administración.

Pero también ayuda leer el edificio como un activo. Una torre con deudas acumuladas no solo sufre en la caja: suele vender peor, negociar con más fricción y generar dudas en compradores que comparan varios inmuebles. La morosidad se convierte en un descuento implícito sobre el valor percibido de la unidad. Los casos que terminan en la Justicia crecieron un 58% entre el primer semestre de 2024 y el mismo período de 2025, pasando de 1.222 a 1.933 juicios. Esa es una señal que ningún comprador inteligente debería ignorar.

Señales de alerta: lo que dice la gestión del edificio

Hay algunas alertas que ningún propietario o comprador debería pasar por alto: aumentos muy bruscos sin explicación, expensas atrasadas de muchos departamentos, proveedores cambiados con frecuencia, falta de actas disponibles o una administración que no responde consultas simples. Cualquiera de esas señales merece una revisión más profunda.

Por el contrario, un edificio ordenado suele mostrar liquidaciones entendibles, fondos de reserva razonables y decisiones registradas con claridad. En los edificios con gestión digitalizada, la morosidad tiende a ser más controlada: hoy, las administraciones que usan tecnología logran enviar recordatorios automáticos, ofrecer planes de pago y reducir los tiempos de cobranza.

Una anécdota que retrata una tendencia

Hace unos meses, en un consorcio de Palermo, la administración detectó que la morosidad había saltado del 12% al 22% en apenas seis meses. Cuando analizaron el padrón, descubrieron que varios propietarios habían puesto sus unidades en alquiler y los inquilinos, con los alquileres por las nubes, priorizaban pagar el alquiler antes que las expensas. El resultado: los propietarios que sí pagaban terminaron financiando el edificio durante casi un año, hasta que se logró un plan de regularización. El valor del departamento de uno de esos propietarios, cuando quiso vender, cayó un 8% en la tasación por el simple hecho de estar en un edificio con deudas acumuladas.

Antes de decidir, pedí papeles

Si estás por comprar, alquilar o vender, el análisis no debería limitarse al metraje, la ubicación o la vista. Las expensas dicen mucho sobre la salud del consorcio y sobre la calidad de la gestión. Antes de tomar una decisión, pedí papeles, compará números y hacé preguntas incómodas. Revisar expensas lleva minutos; equivocarse por no hacerlo puede costar mucho más.

El contexto macro también importa: aunque en el primer trimestre de 2026 las expensas aumentaron por debajo de la inflación (0,34% en CABA contra un IPC del 9,4%), los valores de referencia del INDEC y la evolución de los salarios (RIPTE) muestran que el combo de alquiler, expensas y servicios públicos puede superar fácilmente el $1.300.000 mensuales para un monoambiente. En ese escenario, la morosidad no es una cuestión de mala voluntad, sino de capacidad de pago.